– Şirketinizden kısaca bahseder misiniz? Ne gibi çalışmalar yapıyorsunuz? Hangi şirketlerin yönetim kurullarındasınız?
İmpo İmar AŞ; 1997 yılında imar planlama ve proje geliştirme şirketi olarak kuruldu Türkiye’nin 30’dan fazla ilinde kent planlaması ve kentin geleceğine dair çalışmalarda bulundu.
Kentler de insanlar gibi yaşayan canlı organizmalardır. İnsanların nasıl ki doğumdan yaşlılığa kadar ihtiyaçları ve beklentileri değişiyorsa kentlerin de zaman içinde ihtiyaç ve beklentileri değişiyor. Bu beklentileri iyi tespit edip 25’e yıllık projeler halinde kentin gideceği yönü, gelişim eğilimlerini, kentin kimliği, karakterinin ne olacağına karar veriyoruz. Dolayısıyla kent planlaması, mekanla ilgili karar vermek değil, sosyokültürel ekonomik kararları da etkiliyor.
Medenileşmek lafı aslında kentleşmek anlamında kullanılıyor. Türkiye’de 1950’den sonra yoğun göç dalgalarının oluşmasıyla kırdan kente hareketlilik oldu, kentleşme yoğunlaştı, planlama kararları oturmadığı için bugünkü noktaya geldik. Kaçak yapılaşmalar arttı, bu süre içinde kent planlama bilimine dair Türkiye’de üniversitelerde birimler açılmaya başladı, sektör oluştu ve planlı döneme geçiş yapıldı.
2000’li yıllardan sonra artık tamamen kentlerin imar alanları gelişmeye başladı. Önceden spontane, plansız gelişen kentlerde, 2000’li yıllardan sonra yapılan planlamalarla daha fonksiyonel yapılar ortaya çıkmaya başladı. İşte İmpo İmar bu planlama hizmetini sunuyor.
Bunun dışında bünyemizde İstanbul Gayrimenkul Geliştirme isimli şirketimiz var. O da uluslar arası yatırımcılara Türkiye’deki yatırım potansiyeli konusunda yol gösteriyor. Bir müşavirlik firması. YK Başkanlığını yürütüyorum. Ayrıca yeni bir girişimimiz daha var, gıda sektöründe faaliyet gösteren Beğendi Gıda AŞ’nin YK Başkanıyım. Beğendi Dürüm markası altında şubelerimiz ve franchiselerimiz var, sayılar daha da artacak. Bunun haricinde Kiler GYO’da Yönetim Kurulu Üyesiyim.
– Şimdiye kadar nerelerde kaç projeye imza attınız?
Şu ana kadar 120 bin hektar alanın planlamasını yaptık. Bakırköy ilçesini bin hektar kabul ettiğimizde İmpo olarak 120 Bakırköy ilçesi kadar alanın planlamasını yaptığımızı söyleyebilirim. 20 yılı aşkın süre içinde coğrafik olarak ülkemizin güneydoğusundan Trakya’ya kadar neredeyse her bölgede faaliyetlerde bulunduk.
Mesela Yalova’da, Erzincan’ın Refahiye, Kemah ve Ulalar ilçelerinde, Bingöl’de Sancak beldesinde, İzmir’de Aliağa Sanayi Bölgesinde ve kent merkezinde, Menderes ilçesinin tamamında, Bolu’nun Mudurnu ilçesinde, Trakya’da Keşan’da, Kahramanmaraş’ta Elbistan ve Dulkadiroğlu’ndaki planlama çalışmalarımızı örnek olarak gösterebiliriz.
– Harç ve KDV indirimi, konut kredi faizlerindeki indirim konut satışlarına sizce nasıl yansır?
İstanbul Gayrimenkul Yatırım olarak yurtiçi ve yurtdışındaki gayrimenkul firmalarına projeler geliştiriyoruz.
Son dönemde ülkemizin içinde bulunduğu genel yapı itibariyle sektörde daralma ve sıkışma söz konusuydu. Bu sadece gayrimenkul sektöründeki talep daralmasından kaynaklanan bir sıkışıklık değil, aslında finansal sıkışıklığın bu süreçte büyük etkisi var.
Faizlerin yüksek olması, inşaat maliyetlerinin yüksekliği, özelikle metropollerde arsaların çok kıymetli olması, gayrimenkulde maliyetleri artırırken vatandaşın da alım gücü daraldı. Sektör son 2 yıldır sıkışıklığa girdi. Bunu aşmak için hükümet çeşitli tedbirleri uygulamaya soktu. KDV’nin düşürülmesi, tapu harçlarının düşürülmesi, faiz oranlarının aşağı çekilmesi sektörde bir canlanma beklentisi oluşturdu. Ama şu ana kadar bununla ilgili somut bir gelişme olmadı. Çünkü talep kanalında bir coşku yaşanmadı. Türkiye’nin seçim atmosferine girmiş olması, döviz piyasasındaki hareketlenmeler alıcıları bekle gör politikasına yöneltti. Pekçok avantajlı duruma rağmen yatırım ortamında iyileşme görülmüyor.
– Kentsel dönüşümü hızlandırmak için sizce yapılması gerekenler neler? Kısaca özetleyebilir misiniz?
1999 yılındaki depremden sonra gündemimize giren kentsel dönüşümde bugüne kadar palyatif çözümlerle işler yapılmaya başlandı ama bu yeterli olmadı. Çünkü kentsel dönüşümle kentlerin nefes almasını sağlamak için, dönüşüme yönelik kentin tümünün stratejik planlamasının yapılması gerekir. Ayrıca başarılı olması için vatandaşın konuya sırf ekonomik bir bakış açısıyla yaklaşmaması konusunda bilinçlendirilmesi gerekiyor. Şu anda kentsel dönüşüm adı altında binaları yıkıp yerine yenisini yapıyoruz. Oysa bu dönüşüm değil, kentsel yenilemedir ve dünyada doğal bir süreçtir. Dünyada yapı ekonomik ömrünü tamamlayınca yıkılır ve yerine yenisi yapılır. Ama bu dönüşüm değildir.
Kentsel dönüşüm binalarla birlikte, o bölgenin sosyo-ekonomik dönüşümünü de planlamaktır. Vatandaşlar bunu kavrayamadılar ve ülke olarak kentlerin iyileştirilmesine yönelik ilgiyi oluşturamadık. Dolayısıyla bu işin başarılı olması için sadece devletin yapmış olduğu çalışmalar, projeler yeterli değil. Devlet, özel sektör ve vatandaşlar hep birlikte bu işi yapmak durumundadır.
– İmar barışı sizce devlete ne kadarlık (kaç milyar TL’lik) bir kazanç sağlayacak?
Bu kapsama giren 15 milyon yapı olduğundan bahsediliyor. Buna göre 50 ile 100 milyar TL arasında kazanç hesaplanıyor. Arsa rayiç bedelleri üzerinde yapılan hesaplamalara göre bir yıl içinde asgari 50 milyar TL gelir bekleniyor.
– İmar barışının 13-15 milyon konutun imar ve ruhsat sorununu çözecek olması Türkiye’nin şehirciliğine sizce katkı sağlayacak mı? Uygulamayı doğru buluyor musunuz?
Şehir plancısı olarak imar aflarını doğru bulmuyorum. Ama bir gerçek de var, 2000’li yıllara kadar Türkiye’de kentlerin plansız gelişiminden dolayı plansız bir büyüme sözkonusu oldu. Dolayısıyla 2000’li yıllara kadar sorunlar birikti, ruhsata aykırı yapılar hem hukuki hem de ekonomik sorunlar doğurdu. Bunların bir şekilde çözülmesi lazım. İmar barışı dediğimiz şey aslında kentlerin fiziki durumunu olduğu gibi korumak, bir yandan da vatandaşla devletin arasında barışı sağlamaktır. Ancak şunu unutmamak gerekiyor, o binanın yıkılıp yeniden yapılması gerektiği zaman, imar barışıyla güncellenen hali değil, mevcut plandaki hak ve şartları saklı kalmak suretiyle oraya bina yapılabiliyor. Örneğin imar planında 6 kat görülen yere 7 katlı bina yapılmış. 7. Kat için imar barışı ile yapı belgesi alınarak su, doğalgaz vs hizmetlerinde sorun yaşanmıyor, bu bina krediye uygun hale getiriliyor. Ama bina yıkılıp yeniden yapılacağı zaman oraya ancak 6 katlı bina yapılabiliyor.
Ülkelerin değerleri sermayesi yapı stoğudur. Bu operasyon yapılarak sorunlu binalar sermayenin içine katılmıştır. Bir şekilde finansal krizden çıkmak için bir çözüm metodudur. Gelişmekte olan ülkeler bir dönem bu yolu denemişlerdir.
-Son olarak eklemek istedikleriniz…
İmpo İmar olarak şirketlere ve bireylere yönelik çözümler geliştiren ürünler de hayata geçiriyoruz. Örneğin web tabanlı mülkiyet erişim sistemi İmpomes ile mülk sahiplerinin güvende yaşaması için adeta tapu dedektifi gibi çalışıyoruz. Halen Türkiye’nin 38 şehri ve 93 ilçesinde yaklaşık 7 bin 500 gayrimenkul İMPOMES ekiplerince düzenli raporlanıyor. Mülk sahipleri bu raporlarla Türkiye’nin neresinde olursa olsun mülklerinin terk, işgal, emsal artışı vs birçok konudaki güncel durumunu öğrenerek sorunlara zamanında müdahale edebiliyorlar. Yine gayrimenkul yatırımcılarının daha güvenli bir ortamda yatırım yapabilmesi için yeni bir hizmet geliştirdik. Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin mülkün imar durumunu kısa sürede ve tek tuşla sorgulayabileceği online hizmet portalı www.imardurumu.com faaliyet gösteriyor. Güçlü bir veri tabanı ile tecrübeli ve profesyonel kadroya sahip olan imardurumu.com’da mülkün ada, pafta, parsel bilgisi sorgulanabiliyor. Aynı zamanda mülke dair inşaat hesaplarına ilişkin plan notları gibi, mülk sahiplerinin yatırımıyla ne kadar kazanabileceği, ne kadar inşaat yapabileceği gibi sorularını aydınlatacak veriler de yatırımcının bilgisine sunuluyor. Gayrimenkulde güvenli yatırımın yolunu açan imardurumu.com, vakti olmayan, imar durum belgesine hızlı ve doğru bir şekilde ulaşmak isteyen, imar durumuyla ilgili pek çok detaydan haberdar olmak isteyen yatırımcı ve yatırımcı adaylarını hedefliyor.
HÜSEYİN OFLAZ
YÖNETİM KURULU BAŞKANI
Y.ŞEHİR VE BÖLGE PLANCISI