24 Eylül 2026
1 Temmuz 2026 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, belirli koşullardaki mevcut ofislerin konuta dönüştürülmesine imkân tanıyor. Ancak düzenleme tüm ofis yapılarını kapsamıyor; imar planı kararları, altyapı kapasitesi ve hukuki süreçler dönüşüm açısından belirleyici olmaya devam ediyor.
Yasalaşan Yeni Hüküm Ne Diyor?
Düzenlemeye göre, 1 Temmuz 2026’dan önce ofis veya büro amaçlı ruhsatlandırılarak yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni alınmış yapılarda, belirli koşullarla konuta dönüşüm mümkün hale geliyor.
Dönüşüm için mevcut uygulama imar planının konut kullanımına izin vermesi, parsel genelindeki konut oranının %60’ı geçmemesi ve tadilat ruhsatı sürecinin 1 Temmuz 2027’ye kadar sonuçlandırılması gerekiyor.
Dolayısıyla yalnızca “Ticaret” veya “MİA” kullanımında kalan ve plan hükümlerinde konuta izin verilmeyen her ofis yapısı bu düzenlemeden yararlanamıyor.
Şehir Plancılarının En Büyük Çekincesi Nüfus Yoğunluğu ve Donatı Yetersizliği
Ofis alanları ağırlıklı olarak gündüz nüfusuna hizmet ederken, konut kullanımı bölgede sürekli bir yerleşik nüfus oluşturuyor.
Dönüşümlerin yoğunlaşması; yeşil alan, okul, sağlık tesisi ve diğer sosyal donatıların yetersiz kalması yanında su, kanalizasyon, enerji, ulaşım ve otopark altyapısı üzerinde de ek yük oluşturabilir. Bu nedenle dönüşümün yalnızca bina değil, bölge ölçeğinde değerlendirilmesi önem taşıyor.
Hukuksal Hiyerarşi Karmaşası ve Yargı Kararları
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 21. maddesinde, karma kullanımlarda konut oranının belirtilmediği durumlarda en fazla %30 konut kullanımı öngörülüyor. Yeni düzenlemede %60 sınırının getirilmesi ise hukuki ve şehircilik açısından tartışma konusu oluşturuyor.
Benzer şekilde 2022 yılında getirilen ve belirli ofislerin %80’e kadar konuta dönüştürülmesine imkân sağlayan düzenleme, Şehir Plancıları Odasının açtığı dava sonucunda Danıştay 6. Dairesi tarafından iptal edilmişti. Yeni düzenlemenin hukuki uygulaması da bu geçmiş karar çerçevesinde önem taşıyor.
Müteahhitlerin “Yüzde 60” Yanılgısı ve Uygulama Kaosu
Yönetmelikte belirtilen %60 oranı, her karma kullanımlı parsel için otomatik bir konut hakkı anlamına gelmiyor. Parselin mevcut imar planında %20, %30 veya %40 gibi farklı bir konut oranı belirlenmişse plan kararları ve yönetmelik hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Kimler Faydalanacak?
Başta TİCK parsellerinde mevcut ofis yapısına sahip geliştiriciler ve mülk sahipleri olmak üzere, gerekli koşulları sağlayan ofis/büro niteliğindeki bağımsız bölüm sahipleri düzenlemeden yararlanabilecek. Dönüşüme uygun mevcut yapıların yeniden işlevlendirilmesi, geliştiriciler açısından da yeni proje üretimine alternatif oluşturabilecek.
Kimler Kesinlikle Faydalanamayacak?
İmar planında yalnızca Ticaret veya MİA kullanımı bulunan ve konuta izin verilmeyen parseller düzenlemeden yararlanamayacak. Ayrıca 1 Temmuz 2026’dan sonra başlayacak yeni projeler kapsam dışında bulunuyor.
Haber kaynağı: Emsal.com – Ofisten Konuta Dönüşümde Hukuk ve Şehircilik Sınavı