Türkiye’de 2012 yılında başlayan kentsel dönüşüm seferberliği kapsamında riskli konutların dönüşümü sürüyor. İrili ufaklı depremler ve sel felaketleri sonrası konu sık sık gündeme gelmesine rağmen, kentsel dönüşüm faaliyetleri ülkenin acil ihtiyacını karşılamaya yeterli olmadı. Hala dönüşmesi gereken çok sayıda riskli bina bulunuyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın tespitlerine göre, sadece İstanbul’da 300 bini acil 1.5 milyon konutun dönüşmesi gerekiyor. Üstelik bu binaların 100 bin adedinin 2023’e kadar dönüşmesi şart. Kentsel dönüşümü hızlandırmak adına devlet tarafından hak sahiplerine yıllardır önemli destekler sağlanıyor. Ancak son aylarda artan inşaat maliyetleri vs nedenleri yüzünden kentsel dönüşüm süreci aksadı. Bunun üzerine devlet desteklerinin artırılarak tıkanan sürecin aşılması planlandı. 2 Şubat 2022 tarihinde Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan imzasıyla Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “6306 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Karar” ile destekler iki katına çıkarıldı.
İmpo İmar olarak sizler için 10 soruda, #kentseldönüşümdesteklerinin güncel halini özetledik:
1- Kentsel dönüşümde başlıca hangi destekler sağlanıyor?
Bu kapsamda sağlanan desteklerin bazıları faiz destekli krediler başlığında değerlendirilmektedir. Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi, güçlendirme kredisi, konut yapım, konut edindirme, işyeri yapım ve işyeri edindirme kredileri mevcuttur. Riskli yapılardaki binalarda kiracalara da defaten olmak üzere kira yardımı yapılmaktadır. Ayrıca vergilerde de bazı ayrıcalıklar tanınmaktadır. Vatandaş müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmak yerine, evini kendi dönüştürürse yüzde 18 KDV yerine yüzde 1 KDV ödemektedir. Tapu, noter, damga vergisi gibi harçlardan da muafiyet sözkonusudur.
- Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi üst limiti ne kadardır?
2 Şubat 2022 tarihinde yürürlüğe giren kararla birlkte, hükümet faiz destekli kentsel dönüşüm kredilerinin üst limitini iki katına çıkardı. Tutar, güçlendirme için 80 bin liradan 160 bin liraya, konut yapım, konut edindirme, işyeri yapım ve işyeri edindirme kredilerinde ise 200 bin liradan 400 bin liraya yükseltildi.
- Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak kredi tutarı ne kadardır?
Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı da aynı kararla birlikte 1 milyon TL’den 2 milyon liraya çıkarıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, sözkonusu kredilere yıllık 400 baz puana kadar destek vermektedir.
- Kentsel dönüşümde faiz destekli kredilerde vade ve ödeme şartları nedir?
Faiz destekli konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıldır. Ayrıca kredinin 2 yılı anapara ödemesiz dönem olarak değerlendirilmektedir.
- Krediler için nereye ve ne zaman başvurulması gerekir?
Kentsel dönüşümde faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren 2 yıl içinde bankaya başvurulması gerekiyor. Faiz destekli kredi için 18 banka ile anlaşma bulunuyor: Akbank, Albaraka Türk, Alternatifbank, QNB Finansbank, DenizBank, Garanti BBVA, HalkBank, ING Bank, Kuveyttürk, TEB, Emlak Katılım, Türkiye Finans, Türkiye Iş Bankası, Şekerbank, VakıfBank, Yapı Kredi, Ziraat Bankası ve Ziraat Katılım.
- Hükümetin 400 baz puanlık faiz desteği, hak sahipleri için ne oranda avantaj sağlıyor?
Bankalarda kentsel dönüşüm yapım kredisi faiz oranı yüzde 1.29 olarak uygulanmaktadır.( 20 Şubat 2022 itibariyle) Hükümetin faiz desteği ile faiz oranı enerji verimli konutlarda yüzde 0.88’e, standart konutta yüzde 0.96’ya geriliyor. Yani 400 bin liralık kredi çeken hak sahibi yüzde 1.29’dan kredi kullandığında aylık taksidi 6 bin 571 lira olrken, Bakanlığın desteğiyle faiz yüzde 0.88’e inince aylık taksit 5 bin 410 liraya gerilemektedir.
- Kredi desteğinden kimler yararlanabilmektedir?
Söz konusu faiz desteğinden faydalanılabilmesi için gayrimenkulün “Riskli Alan”da bulunması veya riskli alan içinde yer almamakla birlikte gayrimenkulün “Riskli Yapı” olduğu teknik raporlarla tespit edilmiş olması gerekmektedir.
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından AFAD’ın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder.
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.
Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli yapı olarak belirlenen binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.
Özetle, bu koşulları sağlaması halinde konutun yeniden inşa etmek isteyen hak sahipleri ile, riskli yapılarda en az 1 yıl oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri ve konutu riskli yapı olarak tespit edilen ve farklı bir konut almak isteyen herkes bu kredilerden yararlanabilmektedir.
- Kiracılara nasıl bir yardımda bulunulmatadır?
Riskli yapıda maliklere aylık, kiracılara ise defaten kira yardımı yapılmaktadır.Tutar illere göre değişirken, İstanbul’da bin 500 liraya kadar çıkmaktadır. Yardım riskli yapılarda 18 ay, riskli alanda ise 48 aya kadar sürmektedir.
9 Hem kira hem faiz desteğinden faydalanmak mümkün mü?
Kira ve faiz desteği birlikte kullanılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira desteğinden faydalanamaz.
10 Enerj verimli konutlarda faiz oranı farklı mıdır?
Türkiye’de son olarak Paris Anlaşması hükümleri gereğince karbon salımının azaltılması ve enerji tasarrufu amaçlı olarak binaların enerji verimli olması teşvik edilmektedir. Bu kapsamda kentsel dönüşümle yenilenecek evlerin de enerji verimli olabilmesi için bu tarzdaki konutlara devlet daha fazla destek vermektedir, bunun da etkisiyle kredide daha düşük faiz oranı uygulanmaktadır. Bankalardakullandırılacak Kentsel Dönüşüm Konut Kredilerinde standart konutlar için yıllık % 4 (aylık % 0,33), B sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip konut için % 4,5 (aylık % 0,37), A sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip konut için % 5 (aylık % 0,41) oranında Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Faiz Desteği verilecektir. Kentsel Dönüşüm İşyeri kredilerinde sağlanacak Faiz Desteği ise standart bireysel iş yerleri için yıllık % 3 (aylık % 0,25), B sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip işyeri için % 3,5 (aylık % 0,29), A sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip işyeri için % 4 (aylık % 0,33) oranında olacaktır.
| KREDİ TÜRÜ | FAİZ DESTEĞİ ORANI (YILLIK) | AZAMİ ANA PARA ÖDEMESİZ DÖNEM | AZAMİ VADE | ÜST LİMİT (TL) |
|---|---|---|---|---|
| GÜÇLENDİRME KREDİSİ | 400 BAZ PUAN | 2 | 10 | 160.000,00 TL |
| KONUT YAPIM KREDİSİ | 400 BAZ PUAN | 2 | 10 | 400.000,00 TL |
| KONUT EDİNME KREDİSİ | 400 BAZ PUAN | 1 | 10 | 400.000,00 TL |
| İŞYERİ YAPIM KREDİSİ | 300 BAZ PUAN | 2 | 7 | 400.000,00 TL |
| İŞYERİ EDİNME KREDİSİ | 300 BAZ PUAN | 1 | 7 | 400.000,00 TL |