İmar planları, bir yerleşmenin nasıl gelişeceğini, hangi fonksiyonların hangi alanlarda ne yoğunlukta yer alacağını, arazi kullanış biçimlerini, ulaşım sistemlerini, kentsel-sosyal-teknik alt yapılarını ve tüm bu fonksiyonların yapılaşma koşullarını detaylı olarak içeren halihazır haritalar üzerine hazırlanan plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütün olan kentin kimliğini belirleyen planlardır. İmar planlarının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur.
Ancak kimi zaman haberlerde, imar planlarının değiştirildiği, teknik terimle imar planı tadilatı yapıldığını okumaktasınızdır. Peki nedir imar planı tadilatı, hangi durumlarda yapılır ve büyükşehirlerde imar planı tadilatı nasıl gerçekleştirilmektedir? İmpo İmar olarak çeyrek asrı aşan tecrübemizden yola çıkarak bu konuları aydınlatmak isteriz.
İmar Planı Tadilatı, Nazım veya Uygulama İmar Planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasında problem çıkan durumlarda; planın bir kısmının değiştirilmesi amacıyla yapılır. İmar planı tadilat teklifini onaylayan merci yine o bölgedeki plan yapma yetkisine sahip olan idaredir. Plan tadilatları plan yapma yetkisine sahip kurum tarafından yapılabildiği gibi maliklerin başvurusu üzerine de gerçekleştirilebilir.
Plan tadilatı teklifi maliklerin başvurusu ile yapılıyorsa mutlaka teklifin şehir plancıları tarafından hazırlaması ve ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Burada belirtilmesi gereken bir hususta bu tarz işlemlerin hak doğurucu ve hak kaybettirici işlemler olması sebebiyle başvuru yapılacak parsellere ilişkin tüm maliklerin bu plan tadilatına ilişkin muvafakatinin olması gerektiğidir. Her kurumun plan tadilatı teklif dosyası ve plan tadilatı süreci farklılıklar gösterebilir. Bazı kurumlarda bu süre 2-3 ayda sonuçlanırken bazı kurumlarda ise 1 yıldan da uzun süreyi bulabilmektedir.
Burada 1/5000 ölçekli nazım imar planı tadilatı hazırlamasından başlayarak Büyük Şehir Belediyelerinde sürecin nasıl ilerlediğine bir bakalım.
1/5000 Nazım İmar Planı’nda ilgili kurum Büyük Şehirlerde Büyük Şehir Blediyeleri’dir.
Büyük şehirlerde nazım plan yapma ve onaylama yetkisi Büyük Şehir Belediyelerinde olup, ilçeler 1/1000 ölçekli uygulama planlarını hazırlayıp ilçe meclisince onayladıktan sonra yine Büyük Şehir Belediye Meclisine sunmak zorundadırlar. 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği sürecinde de, ilgili kurum Büyükşehir Belediyesi’dir. Plan tadilatının muhakkak bir gerekçesi olmalıdır ve başvuruyu yapmadan önce vekaletname, tapu kaydı, ÇAP, gerekli olması halinde aplikasyonlu kroki, yürürlükte bulunan planlar ve halihazır haritalar temin edilir. Alanın özelliğine göre ek analizler ve raporlar istenebilir.
Teklif dosyası için bu evraklar tamamlandıktan sonra, arazi incelemesi gerçekleştirilir ve konuyla ilgili kurumlarla teknik görüşmeler yapılır. Yapılan inceleme ve görüşmeler sonrasında plan tadilatı gerekçesini de içeren plan açıklama raporu ile beraber teklif plan paftaları hazırlanarak teklif dosyası oluşturulur.
Bireysel başvurunun kabul edilmediği kurumlar
Plan tadilatlarında tadilat konusuna göre birçok kurumdan görüş alınması gerekmektedir. Bu kurumlardan bazıları şahısların bireysel başvurusunu kabul edebildiği gibi bazılarında ise bireysel başvuru alınmaz. Bu nedenle plan tadilatına ihtiyaç duyan mülk sahiplerinin bürokrasi süreciyle uğraşmaması ve daha deneyimli bir ekibin rehberliğinde ilerlemesini tavsiye etmekteyiz. Örneğin İSKİ, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, Tarım İl Müdürlükleri bireysel başvuru kabul etmemektedir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Müdürlüğünce hazırlanan üst yazı ile görüş direk İBB tarafından ilgili kurumdan istenmektedir. Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Zemin Deprem ve Zemin İnceleme Müd. gibi müdürlüklere ise direk teklif dosyası ile beraber bireysel başvuru yapılabilmektedir.
Tüm kurum görüşlerinin hazırlanıp teklif dosyası ile birleştirilmesi ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklif dosyası, tamamlanan kurum görüşleri doğrultusunda Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı Planlama Müdürlüğüne sunulur. Sunulan dosya ilgili raportöre iletilir. Raportör dosyayı inceler ve bir değerlendirme yazısı hazırlar.
Meclis gündemine alınmak üzere hazırlanan değerlendirme yazısı ilgili raportör, şef, müdür yardımcısı, müdür, daire başkanı, genel sekreter yardımcısı, genel sekreter ve belediye başkanınca imzalanır.
İmzaların tamamlanmasının ardından imar komisyonuna iletilmek üzere Büyükşehir Belediyesi Meclis gündemine alınır ve imar komisyonuna iletilir.
Meclis oylamasında 3 ihtimal
Dosya İmar Komisyonunca değerlendirilerek komisyon kararı oluşturulur. Oluşturulan karar, her ayın ikinci pazartesi başlayan ve 5 gün süren Büyükşehir Belediyesi Meclisince oylanır. Bu noktada 3 ihtimal bulunmaktadır.
Plan değişikliği teklifini reddetme
Teklif edildiği gibi onaylama
Tadilen yani düzeltme yaparak onaylama
3 ihtimalde de dosya karar eki ile birlikte Planlama Müdürlüğünde bulunan ilgili raportöre iletilir.
Dosya reddedildiyse raportör üst yazı yazarak dosyayı teklifi yapan ilgiliye iade eder.
Teklif edildiği gibi onaylandı ise raportör direkt olarak, tadilen onaylandı ise ilgili düzeltmeleri yaparak plan değişiklik paftalarını imzalanmak üzere imar komisyonuna gönderir.
İmar komisyon başkanı ve belediye başkanınca plan paftaları imzalanır. İmzalanan paftaların askıya çıkması için raportöre gönderilir.
Plan değişikliği 1 ay boyunca Büyükşehir Belediyesi ilan yerinde ve internet sitesinde askıda kalır. 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle İmar Kanunu’nun 8. maddesine eklenen 3. fıkrayla, “İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Askı sürecinin bitimi itibariyle itiraz olmaması halinde plan değişikliği kesinleşmiş ve yürürlüğe girmiş olur.
Askıdaki imar planlarını mutlaka inceleyin
Konuyu tamamlamadan önce bir hususa özellikle dikkat çekelim. Askıya çıkan imar planlarını mülk sahipleri olarak, orada yaşayanlar olarak incelemenizi tavsiye ederim. Çünkü mülkünüzü ilgilendiren kararlar alınmaktadır ve bu kararlara itiraz hakkınız mevcuttur. Ancak yasal süresi içinde… Yani İmar Kanunu madde 8’e göre, imar planlarının ilanından sonra 1 ay süre ile hak sahipleri itirazlarını gerçekleştirebilirler. İtirazlar Belediye Meclisince onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar. Kanunda öngörülen bu itiraz yolu, zorunlu bir yol değildir. İlgililer plana karşı itiraz yoluna başvurmadan doğrudan dava açabilirler.
Eğer itiraz edilmeden doğrudan dava açılacak ise dava açma süresi son ilan tarihinden itibaren başlar. 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle İmar Kanunu’nun 8. maddesine eklenen 8. fıkrayla; “Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu son düzenleme ile 60 gün içerisinde açılması gereken dava süresi 5 yıla çıkarılmıştır.
Müberra Oflaz