5359 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile konutların KDV oranlarında önemli değişiklikler yapıldı. 1 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe giren gayrimenkulde KDV indirimi, sektörde ilk etapta konut fiyatlarına etkisi nedeniyle heyecan uyandırdı. Karara göre, konutların net 150 metrekareye kadar olan kısmı için KDV oranı yüzde 8 olarak uygulanacak. Konutun 150 metrekareyi aşan kısmında ise yüzde 18 KDV oranı uygulanmaya devam edecek.
Hem ev alacakları, hem de konut üreticilerini rahatlatması beklenen #ikiliKDVsistemi uygulamada bazı farklılıkları beraberinde getiriyor. Bu nedenle #impoimar ekibi olarak sizler için yeni sistemin detaylarını derledik:
-Konutta KDV indirimi fiyatları aşağı çeker mi?
KDV indirimiyle gayrimenkul sektörünün canlanması ve sıfır evlere ilginin artması bekleniyor. Ancak fiyat indirimi konusunda farklı uygulamalar sözkonusu olacak. Orta segment projelerdeki yüzde 1 olan KDV oranının yüzde 8 olarak uygulanması nedeniyle, fiyat indiriminin orta segmentte değil, lüks konut segmentinde gerçekleşmesi bekleniyor.
-Büyükşehirlerdeki konutlarda KDV nasıl uygulanacak?
Konutta büyükşehir KDV düzenlemesi yürürlükten kaldırıldı. Artık konut teslimlerindeki KDV oranı yeniden düzenlenerek, satın alınan konutun büyükşehirlerde olup olmadığına, arsa birim metrekare değerlerine bakılmaksızın, yukarıda özetlediğimiz şartlarda KDV’ye tabi tutulması sağlanacak. 2013’ten bu yana büyükşehirlerde 150 metrekarenin altındaki konutların satışında KDV oranı arsa vergi değerine göre yüzde 1, yüzde 8 ve yüzde 18 olarak uygulanıyordu. Büyükşehirler dışındaki illerde 150 metrekare altındaki konutlar da yüzde 1 KDV’ye tabi idi.
-Net alanı 155 m2 olan konutta vergilendirme nasıl olacak?
Yeni modelde ikili KDV sistemi aynı anda uygulanacak. Konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısım için yüzde 18 vergi hesaplanacak. Mevcut sistemde 1 milyon lira değerindeki 150 m2’lik bir konut için 80 bin lira KDV ödenirken, 155 m2’de bu tutar 180 bin liraya çıkıyor. Düzenleme ile sadece 150 m2’nin üzerindeki bölüm yüzde 18’den vergilendirileceği için KDV 85 bin 805 liraya inecek.
– 150 metrekarenin altındaki konutlarda KDV oranı yükseldi mi? Bu durum fiyatlara nasıl yansır?
Net alanı 150 m2’nin altındaki konutlarda KDV oranı yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi. Büyükşehir KDV düzenlemesi kapsamında belirlenen ilk dilimin altında kalan, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar ile diğer şehirlerdeki net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde yüzde 1 KDV uygulanıyordu. Ancak 5359 sayılı Karar ile, büyükşehir KDV düzenlemesi yürürlükten kaldırılarak, Türkiye’nin neresinden olursa olsun net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi. Bu konutların fiyatlarına KDV artışının yansıtılması bekleniyor.
-Düzenleme eski ruhsatlar, daha önce inşaatı başlayan konutlar için de geçerli mi?
Yeni KDV oranları, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatları veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılacak projeler kapsamında inşa edilen konut teslimleri için geçerli olacak. 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşlan ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konut teslimlerinde eski hükümler uygulanacak. Bu düzenleme ile, yapı ruhsatına bağlanmak suretiyle kazanılmış haklar korunuyor, aleyhe olan hükümler ise geçerliliğini koruyor. Dolayısıyla, büyükşehir KDV düzenlemesi kapsamında ve/veya diğer şehirlerde 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatına bağlanan projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonra tesliminde, yürürlükten kaldırılan mevzuat hükümleri uygulanacak.
–Arsa, arazi tesliminde hangi KDV oranı uygulanacak?
İnşaat sektörünün KDV kaynaklı finansman yükünün azaltılması amacıyla arsa ve arazi teslimlerindeki KDV oranı da yüzde 18’den yüzde 8’e düşürüldü. Böyece arsa ve arazi teslimindeki vergi yükü hafifletilerek konut üreticilerinin maliyetleri azaltıldı.
– Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlarda vergi oranı değişti mi?
Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlarda yüzde 1 olan KDV oranı muhafaza edildi. Burada önemli değişikliklerden birisi de, yüzde 1 KDV oranı kapsamına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerin de dahil edilmiş olması. Dolayısıyla, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde yüzde 1 KDV hesaplanacak.
Belirtilen yerlerde yapılan konutların net alanının 150 m2 ve üzerinde olması halinde ise, kademeli vergilendirme yapılacak. Bu konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, aşan kısmı için yüzde 18 oranında KDV uygulanacak
– KDV indirimi ikinci el konutları kapsıyor mu?
Karar 150 metrekarenin üzerinde müteahhitten veya firmadan alınacak sıfır daireleri kapsıyor. Dolayısıyla ikinci el konutlardaki KDV oranlarında herhangi bir indirim sözkonusu olmayacak.
–Yapı ruhsatlarının yenilenmesi halinde KDV ne olacak?
Ruhsat alındıktan sonra inşaatına başlanmayan ya da beş sene içerisinde inşaatı tamamlanmayan yapılar için süresi içerisinde yapı ruhsatının yenilenmesi gerekiyor. Maliye’nin çıkaracağı tebliğde, yapı ruhsatlarının yenilenmesine ilişkin KDV uygulaması konusuna da açıklık getirmesi bekleniyor.
- Düzenleme sektörde KDV iadelerini azaltır mı?
Konut KDV oranlarında yapılan düzenlemeler, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatına bağlanan konutlar nedeniyle yapılacak KDV iadelerini azaltacak. İade tutarının, önceki düzenlemeye göre hesaplanan tutarın yaklaşık 5’de 1’i kadar olacağı tahmin ediliyor. Ancak bu konunun da Maliye’nin çıkaracağı tebliğ ile açıklığa kavuşturulması bekleniyor.