Başlığa bakıp heyecanlanmayın, yatırım için tüyolar verecek değiliz. Ancak bir o kadar değerli bilgileri sizlerle paylaşacağız. Özellikle de mülkünüz varsa, kira geliri elde ediyorsanız, ya da mülkününüz satışını yaptıysanız, 2023 yılında nelerle karşılaşacağınızı bilmek hakkınız
Yılın son çeyreğine girdiğimiz bugünlerde gerek Hazine ve Maliye Bakanlığı, gerekse de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıkları gayrimenkul sahipleri için 2023 yılını ilgilendiren yeni yönetmelik ve kararlara imza attılar. Kimi kira gelirlerini, kimi emlak vergisini ilgilendiren bu yeni dönemi sizler için özetledik:
Kira geliri elde edenlere şifreler
Sahip olunan gayrimenkullerin kiralanmasından dolayı elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendiriliyor (GVK. Mad. 70). Binaların mesken (konut) olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen gelirlerin 2022 yılı için 9.500 TL’si vergiden istisna ediliyor. (GVK. Mad. 21).
Kiralamış olduğunuz konuttan elde ettiğiniz yıllık kira geliri, 2022 yılında 9.500,00 TL’yi aşıyorsa, aşan kısım gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli ve hesaplanan vergi iki eşit taksitte ödenmeli.
İşyeri kiralarında kiracı kiralayan adına kira ödemesi ile birlikte %20 oranında stopaj (tevkifat) yaptığı için elde edilen kazancın beyanı konut kira gelirlerine göre özellik arz ediyor. 2022 yılında elde edilecek işyeri kiralarının brüt tutarının (stopaj dâhil) 70.000 TL’yi aşması halinde, bu gelirin tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
İşyeri kira gelirleri ile alakalı kiracı kirayı mal sahibine vermeden önce onun adına yüzde 20 stopajı yapar kalan tutarı öder. Yüzde 20’lik stopaj tutarı kiracı tarafından işyeri sahibi adına vergi dairesine aylık ya da duruma göre 3 ayda bir beyan edilir.
2022 yılında, “işyeri kira geliri” ayda 15.000 TL, yılda 180.000 TL kira geliri elde eden bir işyeri sahibi, bu gelirleri nedeniyle 2023 yılı Mart ayında beyanname verdiğinde, vergi ödemeyecekleri gibi, üste 1.190,00 TL “vergi iadesi” alır.
Ancak ayda 17.500 TL, yılda 210.000 TL işyeri kira geliri elde edenler, bu gelirleri nedeniyle 375 TL gelir vergisi ödeyecektir.
2023 Yılı Emlak Vergisi tutarı
Emlak Vergisinde bu yıl 4 yıllık yeni döneme girildi. Emlak Vergi değeri, 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarınca belirlenir. Geçen yıl takdir komisyonları 2022-2025 yıllarında geçerli olacak yeni değerleri belirledi. 2025 yılına kadar, geçtiğimiz yıl takdir komisyonlarınca belirlenen, bazı ilçelerde yüzde 100’leri aşan yeni zamlı oranlar üzerinden hesap yapılacak. Ara yıllarda ise yeniden değerleme oranının yarısı eklenecek.
Bu yıl yeni dönemin başladığı ilk yıl olduğu ve oranlar yeni zamlandığı için yeniden değerleme oranı rayiç bedellerin üzerine eklenmeyecek. Örneğin komisyon evinizin rayiç değerini 100 bin lira olarak belirlediyse, bu rakamın üzerine, gayrimenkulün türüne göre belirlenen oranlar eklenir. Konutların vergi oranı büyükşehir sınırlarında binde 2, büyükşehir olmayan yerlerde ise binde 1 olarak hesaplanır.
İlk taksit mart ayının başından mayıs ayının sonuna kadar, ikinci taksit kasım ayı sonuna kadar ödenir. Emlak vergisi süresinde ödenmediği takdirde, aylık yüzde 1,6 oranında gecikme zammı ilave edilir.
Emlak Vergisi borcunu ödemek isteyenler bu işlemleri bulundukları belediyelerden e-Devlet üzerinden belediyenin sayfasından veya e-Devlet aracılığıyla Gelir idaresi Başkanlığının (GİB) sunduğu internet Vergi Dairesi hizmeti üzerinden yapabilir.
Kimler emlak vergisi mükellefi?
Konut, bina veya arazinin sahibi, varsa intifa (kullananlar) hakkı sahipleri emlak vergisi mükellefidir. Bina veya arazide malik gibi tasarruf eden kişiler de mükellef kabul edilir. Paylı mülkiyet durumunda sahip olanlar hisseleri oranında mükellef sayılır, vergiyi de hisseleri oranında öder.
Konut, arsa, işyerini elden çıkarmayanlar ile geçen yıl gayrimenkul alanlar 2022’de vergi öder. Bu yıl gayrimenkulünü elden çıkaranlar, bu yıla ait verginin tamamını ödemek durumundadır. Bu yıl ev alanların yükümlülüğü ise 2023’te başlayacaktır.
Emlak vergisinden kimler muaf?
-2022’de satın alınan mülkün emlak vergisini alıcı değil satıcı öder. Alıcı ilk yıl sadece belediyeye bildirimde bulunmak zorundadır. Alıcı için ilk emlak vergisi ödemesi 2023 yılında başlar.
- Tek konutu olan ve konutunun büyüklüğü brüt 200 metrekareyi aşmayanlar bu yıl da vergiden muaf olacaklar. Ayrıca işsiz olanlar, ev hanımları ve emekli maaşı dışında geliri olmayan emekliler de vergiden muaftır.
- Engelliler, şehit yakınları ve gaziler de tek konut muafiyetinden yararlanabilir.
- Bazı işyerleri için de muafiyet var. Organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar daimi olarak bina vergisinden muaflar.
- Sahip olduğu tek konutu kiraya verip başka bir evde kira oturanlar da muafiyet kapsamında yer alır. Ama burada kira gelir vergisi devreye girer. Tek evini kiraya verip başka evde kira vermeden oturanlar muafiyetten yararlanamaz.
- Bu yıl emekli olanlar, gelecek yıl itibariyle vergiden muaf sayılacaklar.
- Vergi istisnası sadece konutlar için geçerlidir, işyeri olanlar yararlanamaz.
- Vergiden muaf olanların bir evi, bir de yazlığı varsa ikisi için ödeme yapması gerekir.
- Eşinden dolayı ölüm aylığı alan emekliler de emlak vergisi ödemezler.
Vergi değeri nasıl hesaplanır?
Türkiye sınırları içinde bulunan binalar Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre bina vergisine tabidir. Vergi değeri arsa birim metrekare değerleri ile metrekare normal inşaat maliyet bedelleri dikkate alınarak hesaplanmaktadır. 2023 yılında binaların emlak vergisi değerinin hesaplamalarında kullanılacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri de Eylül ayı başında ilan edildi.
Buna göre, mesken binaları açısından lüks inşaatlar için metrekare normal inşaat maliyet bedelinin asgari ve azami sınırları 2 bin 930,55 lira ile 6 bin 423,65 lira, birinci sınıf inşaatlar için 1236,74 lira ile 4 bin 295,70 lira, ikinci sınıf inşaatlar için 871,23 lira ile 2 bin 910,41 lira, üçüncü sınıf inşaatlar için 294,29 lira ile 1982,22 lira, basit inşaatlar için 140,03 lira ile 893,96 lira arasında olacak.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Hesaplaması
Miras ve bağış yoluyla edinilmiş gayrimenkuller hariç olmak üzere gayrimenkullerin edinilen tarihten beş yıl içinde elden çıkarma durumunda alış bedeli ile satış bedeli arasında artış yönünde fark varsa bu farka ‘değer artış kazancı’ deniliyor. Bu kazanç 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 80. maddesine göre vergilendiriliyor.
Edinildikten beş yıl sonra yapılan satışlarda satış ne kadar olursa olsun vergi çıkmıyor ancak 5 yıl içindeki satışlar vergiye tabi. Vergilendirmede TÜİK tarafından her ay açıklanan Yİ-ÜFE’ye göre gayrimenkulun alındığı bedelin satış tarihi itibariyle güncellemesi yapılır. Ayrıca Gelir İdaresi tarafından her yıl gayrimenkullerin alım ile satım arasındaki farkın vergiden muaf olan kısmı için istisna tutar açıklanır. Kural olarak istisna tutarı kadar olan kısma vergi uygulanmaz.
İstisna tutarının üzerinde değer artışı kazancı elde eden kişiler bu kazançla ilgili olarak, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayının sonuna kadar beyanname vermek zorundadır. Örneğin 2022 yılının ocak ayında satmış olduğunuz konuttaki değer artışı kazancınızın beyannamesini 2023 yılı mart ayının sonuna kadar vermelisiniz. Vergi ödemeleri 2023 yılında mart ve temmuz ayında 2 eşit taksit halinde gerçekleşir.
Burada farklı bir durum daha var, onu da netleştirelim: Arsasını müteahhite kat karşılığı olarak vererek müteahhitten gayrimenkul alan kişiler de bu gayrimenkulleri beş yıl içinde satması halinde değer artış vergisi ödemek durumundadır. Bunun tek muafiyeti mirastır. Eğer müteahhite verilen arsa miras olarak kaldıysa o zaman vergiden muaftır.
Değer artış kazancından bazı masrafları göstererek indirim yapabilirsiniz. Örneğin, gayrimenkulü alırken ödediğiniz tapu harcı, kullandığınız konut kredisinin faizi, faturalı olması halinde gayrimenkule yaptığınız cam balkon, kombi gibi harcamaları gider olarak beyan edip verginizi düşürebilirsiniz.
Örnek değer artış kazancı hesaplaması:
2020 yılının aralık ayında 250.000 TL bedelle alınan evi, 2022 yılının ocak ayında 550.000 TL’ye sattıysanız, beyanname verip vergi ödemek durumundasınız. Bu işlemler için ödediğiniz 16.000 TL tapu harcını, yaptırdıysanız 25.000 TL cam balkon masrafınızı kazançtan düşebilir, kalan kazanç üzerinden verginizi hesaplatabilirsiniz.
Varlık barışına tabi taşınmazlara değerleme nasıl yapılacak?
2023 yılını anlatırken bir konuya daha girmek gerekir:
520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’na eklenen geçici 15’inci madde ile gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerince sahip olunan ve Türkiye’de bulunan, ancak kanuni defter kayıtlarında yer almayan; para, altın, döviz, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçları ile taşınmazların 31/03/2023 tarihine kadar vergi dairesine beyan edilerek kanuni defter kayıtlarına alınmasına imkan tanındı.
Söz konusu varlıkların beyan edilen değerleri üzerinden %3 oranında hesaplanan vergi, ilgili vergi dairesi tarafından tarh edilecek ve mükellefler tarafından beyanı takip eden ay sonuna kadar ödenecek. Yurt içinde bulunan varlıkların taşınmazların vergi dairelerine beyan edilmesinde rayiç bedel esas alınacak.
Taşınmazlarda rayiç bedel nasıl belirlenecek? Sorunun cevabı için kanuna bakalım: 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu Mükerrer 266. maddesine göre rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olarak tanımlanıyor.